Продается коттедж, горнолыжный комплекс "Логойск", СТ "Малиновска-2001", ул. Тихая
пятница, 19 октября 2018 г.
Есть ли будущее у профессии риэлтер?
Наш мир ждут грандиозные социальные перемены. Причин тому много, но главное, это развитие технологий, позволяющие создавать товары и услуги с минимальным участием человека. В этой связи миллиарды людей станут невостребованными. Что ждет человечество увидят мои внуки. Я же надеюсь посмотреть, как изменится профессия риэлтера и будет ли она вообще.
Факт – сегодня риэлтерские услуги большой частью не соответствуют запросу общества по содержанию и качеству. В этой связи закономерен рост негативного отношения граждан к нашей профессии. Если тенденция не изменится, то через несколько лет, уровень доверия к агентствам недвижимости достигнет критических значений.
Риелтеры оказывают услуги по отселению граждан из домов подлежащих сносу, по продаже сложносочиненных зданий и сооружений, помогают купить загородное жильё, но наиболее распространённой является услуга по купле-продаже квартир. На примере последней, раскрою содержание деятельности агентов и риэлтеров.
Двадцать пять лет назад, на этапе зарождения профессии, все, что мы делали, на 90 процентов сводилось к понятию «найти» продавцу покупателя, а покупателю квартиру. В тот период основным источником информации было объявление на дверях подъезда. И хотя позже появились печатные издания, специализирующиеся на публикациях о недвижимости, все равно полноты информации они не обеспечивали. При этом агентства недвижимости вели собственные базы данных, имели возможность оперативно и презентабельно размещать рекламу в газетах, и могли потребителю оказать востребованную услугу по поиску варианта сделки. По сути, мы торговали информацией. Такое, прямо скажем, нехитрое дело особых знаний и умений не требовало. В профессию приходили люди с различным образованием и способностями. Обычное дело, когда агентом (тогда это был маклер, брокер, менеджер) устраивался человек, не имеющий понятия о рынке недвижимости, а через пару недель, он уже мог совершать сделки.
Естественным образом, эмпирически, в общении с нотариусами и регистраторами, постепенно нарабатывалась необходимая квалификация по оформлению сделок и к 2000 году агентства недвижимости стали достаточно актуальными и в этой части.
Таким образом, из двух составляющих – подбор варианта сделки и оформление сделки, сложился классический вид риэлтерской услуги.
В настоящее время услуга по оформлению сделки пользуется спросом, а вот услуга по подбору варианта, в содержании прошлых лет, гражданам не интересна. Интернет обеспечивает информационное поле, в котором и продавцы, и покупатели, и агенты действуют, в общем случае, на равных, без особых преимуществ. Торговать информацией не получается. А денег хочется.
Чтобы оплатить комплексную услугу по купле-продаже квартиры, среднестатистический житель Белоруссии должен трудиться несколько месяцев. Половину этой суммы стоит подбор варианта. За эти деньги агент разместит объявление о продаже в интернете, дождется звонка покупателя и поприсутствует на показе. На мой взгляд, такое соотношение цены к работе несправедливо. И подтверждением сказанного является постоянный вопрос граждан в социальных сетях – «за что мы платим деньги».
Исправить ситуацию возможно либо уменьшив стоимость до приемлемого уровня, либо предложив актуальное для потребителей содержание услуги. Здесь сложным вопросом является «актуальное содержание». Сложным не в понимании, а в исполнении.
Агенты и риэлтеры, состоявшиеся в профессии, являются экспертами и одновременно переговорщиками. Они строят свою работу на рекомендациях и вторичных обращениях, и при этом не только успешно зарабатывают, но и получают премию в виде признания их деятельности благодарными клиентами.
Быть экспертом по всем аспектам риэлтерской деятельности невозможно. Объём информации колоссальный, а в части объектов недвижимости, постоянно меняющийся. К примеру, для того, чтобы продать квартиру, надо знать все объекты-конкуренты и понимать разницу между ними в потребительских свойствах в привязке к индивидуальным потребностям покупателя. А для этого нужно иметь понимание технологии изготовления строительных материалов и конструкций домов. Знать, как уровень гигроскопичности и теплопроводности стен влияет на качество жизни. Уметь составить смету ремонта квартиры. Перечислить десятки причин, из-за которых «Чижовка» дешевле «Сухарево». И ещё огромное количество специальной информации, на изложение которой потребуется несколько сотен страниц. Но все эти знания бесполезны, если работник агентства не сможет их реализовать в беседе с покупателем с целью не только убедить его на уровне логики в необходимости приобретения, но и задействовать в принятии решения эмоциональную составляющую в интересах своего заказчика. Конечно, в риэлтерскую услугу входит и реклама объектов, и мониторинг сайтов, и прочие действия, но главное, за что будут платить собственники, является умение продавать.
Еще раз обозначу, специалист по недвижимости будет востребован и сегодня и через многие годы только в том случае, если он обладает специальными знаниями, в пределах своей компетенции, и навыками (умением) вести переговоры в пользу своего клиента. Вот за такое содержание риэлтерских услуг будут не только платить, но и благодарить.
Риэлтерская услуга и дальше будет усложняться, а содержание и объем работы обусловлен индивидуальными возможностями исполнителя. В таком контексте напрашивается логичный вывод о дифференциации оплаты работ в зависимости от возможностей агента или риэлтера.
Разного уровня специалисты должны стоить по-разному.
На сегодняшний день проблема не только в содержании деятельности агентств недвижимости, но и в качестве услуг. Небрежное отношение, обман и даже шантаж граждан, к сожалению, не является чем-то исключительным.
Описанная мною ситуация сложилась по той простой причине, что и директора агентств, и подчиненные им сотрудники смотрят на своих клиентов как на кормовую базу. Для подавляющего числа агентов и риэлтеров потребитель услуги есть средство зарабатывания денег. Уверен, что это неправильно. Услуга должна строиться для людей, а не на людях. Только такой подход позволит постепенно изменить отношение к нашей профессии в Республике Беларусь.
Директор ООО "Час-Пик" Лобановский Т.Ф.
Покупка квартиры для сдачи в аренду
В агентство недвижимости часто обращаются люди с одинаковым вопросом-пожеланием:
«Хотим приобрести квартиру для последующей сдачи в аренду, что посоветуете?».
Зачастую граждане думают, что чем больше и лучше квартира, тем дороже её можно сдать в аренду и тем самым получить большую имущественную выгоду. При этом не учитывают тот факт, что чем выше стоимость аренды жилья от среднерыночной, тем больше будут паузы между сменой арендаторов. Соответственно, «простой» квартиры будет убытком. Мы рекомендуем вместо одной большой квартиры в те же деньги, приобретать две меньшей площади и более скромного состояния. Месячный доход от двух квартир будет как минимум такой же, как от одной большой, а за счёт отсутствия значимых пауз между арендаторами в перспективе «набежит» заметная разница в деньгах.
Покупая (выбирая) квартиру для последующей сдачи в аренду, необходимо учесть три главных фактора:
- Однокомнатная или двухкомнатная квартира небольшой площади.
- Расположение квартиры – ближе к станции метрополитена.
- Опрятное состояние, отделка недорогими материалами, технически исправное состояние бытового оборудования.
Приблизительно 50% обращений в агентство по вопросу аренды связаны с желанием снять однокомнатную квартиру; 30% – касаются двухкомнатных и только 20% – связаны с желанием аренды трехкомнатной и больших квартир. Поэтому, очевидно, чтобы квартира «не простаивала» выгоднее для аренды приобретать именно 1 или 2-х комнатные варианты.
Очень важен выбор района (микрорайона), в котором будет находиться квартира. Так уж получилось, что у минчан не пользуются популярностью «Шабаны», «Серебянка» и кварталы, прилегающие к крупным промышленным предприятиям. Здесь аренда тоже движется, однако количество нанимателей ограничивается людьми, имеющими привязку к данному местоположению (учеба, работа, родственники и другое).
Исходя из практики, в считанные дни (в любую пору года), по справедливой цене, снимаются квартиры, находящиеся в шаговой доступности от станции метро «Площадь Ленина». На втором месте по популярности «Каменная горка», чем ближе к метро, тем лучше. Интерес к другим микрорайонам приблизительно одинаков.
Определение опрятности квартиры индивидуально. Однако более выигрышно выглядит квартира со «свежими» обоями, линолеумом (ламинатом, свежеокрашенной доской), стеклопакетами и межкомнатными дверями. Сантехника (смесители, унитаз, ванна) не должны иметь трещин, следов течи и сколов.
Однозначно, что квартира с мебелью и оборудованием будет востребована больше, чем квартира без мебели. Кухня предполагает наличие холодильника, кухонного гарнитура, требуется (пусть не новая, но современная) стиральная машина. Все должно быть чистым и исправным. Приветствуется наличие шкафа-купе и спального места (мест). Более предпочтительна новая портативная мебель, чем старая и массивная (пусть и исправная).
Конечно, имеются и другие критерии, которые необходимо учитывать. Так, важен и вид из окна. Совсем не каждый квартирант обрадуется «картинкам» заводской трубы, железнодорожного депо или городского кладбища (список нежелательного можно продолжать). Стоимость аренды одинаковых квартир существенно отличается друг от друга в зависимости от картинки за окном.
Важна для аренды и планировка дома. Порой добротное жильё долгое время не находит своего квартиранта по той причине, что находится в «малосемейке» (вариант планировки при которой в одном тамбуре находится 6-8 квартир). К сожалению, в таких случаях тамбуры заполнены вещами (коляски, велосипеды, ящики для овощей), что создает обстановку беспорядка, постороннего запаха и неуютности. Соседство с продуктовым магазином порой чревато периодическими нашествиями насекомых, грызунов и прочих вредителей.
Важно учитывать с кем придется соседствовать в предполагаемой к покупке квартире. Так, крупная собака (в одном тамбуре), любительница кошек и заводчик хомячков могут создать в подъезде атмосферу невозможности присутствия.
Учитывая наши рекомендации, у Вас получится приобрести недвижимость, которая позволит не только удачно вложить денежные средства на будущее, но и обеспечить стабильное поступление арендной платы.
Copyright ООО «Час-Пик» © 2018. Все права соблюдены.
Агент по операциям с недвижимостью Кулагин Дмитрий Иванович
Последствия купли-продажи квартиры с неутвержденной перепланировкой
Незарегистрированная перепланировка (реконструкция) в квартире или ином объекте недвижимости при совершении сделки купли-продажи может создать серьезные проблемы. К примеру, покупателя, ставшего собственником, органы надзора заставят привести квартиру в первоначальное состояние (состояние соответствия технической документации). А продавца обяжут компенсировать покупателю возникшие в этой связи убытки. Конечно, при наличии спора, денежные потери сторон и степень их ответственности определяются в судебном порядке, но, если читатель будет следовать нашим рекомендациям, проблем удастся избежать.
В первую очередь покупатель должен визуально удостовериться в отсутствии разницы между техническим паспортом и фактическим состоянием объекта недвижимости. При обнаружении неутвержденной перепланировки нужно определить, возможно ли её «узаконить» в принципе, и сколько времени и денег на это потребуется. Понимание этих вопросов позволит скорректировать решение по совершению сделки. К примеру, предложить продавцу уменьшить стоимость квартиры на сумму предполагаемых издержек по утверждению перепланировки. Но если перепланировка сделана с нарушением норм, к примеру, санузел перенесен в жилую зону, то такие «творческие инициативы» зарегистрировать вряд ли получится, и лучше от сделки отказаться.
В свою очередь продавец в обязательном порядке должен информировать покупателя о неутвержденной перепланировке (реконструкции). Сделать это необходимо в письменной форме. Будет ли это расписка покупателя, или договор, подписанный обеими сторонами – непринципиально. Главное, чтобы текст не имел двойного толкования и подробно описывал совершенные изменения. Если такой документ отсутствует, то покупатель после совершения сделки может заявить о недостатках в купленной квартире (о несоответствии качества товара условиям договора) и на основании статьи 528, 455 ГК РБ потребовать:
- Либо соразмерного уменьшения покупной цены;
- Либо безвозмездного устранения недостатков за счет продавца в разумный срок;
- Либо возмещения собственных расходов на устранение недостатков.
Также покупатель может потребовать расторжения договора и возврата уплаченных денег, если затраты времени и средств на устранение «недостатков» имеют значительный размер.
Проблемы у продавца могут возникнуть еще до совершения сделки. К примеру, если он принял задаток от покупателя и при этом не предупредил его о перепланировке, то покупатель вправе требовать возвращение задатка и компенсацию убытков. При этом сам факт перепланировки может быть лишь поводом, а настоящая причина – желание купить другую квартиру.
Необходимо учитывать, что при совершении сделки купли-продажи, регистратор имеет право назначить проверку недвижимого имущества на предмет установления его состояния. И, если у регистратора по результатам проверки или из других источников будут фактические данные о несоответствии жилого помещения технической документации, он откажет в государственной регистрации.
Продавец должен понимать, что квартира с неутвержденной перепланировкой, как правило, проигрывает в стоимости. Некоторые покупатели отсеются из-за нежелания возиться с документами и ходить по инстанциям. Других отпугнёт неясность перспектив по «узакониванию». Будут и такие, кто потребует скидку в гораздо большем размере, чем необходимо затрат на приведение документов в надлежащее состояние. Конечно, может найтись покупатель, который заплатит справедливую цену, но это уже больше лотерея.
Перепланировки различаются по сложности и затратам. Коррекция на десяток сантиметров дверного проема и объединение двух комнат в одну в панельном доме отличаются содержанием. Поэтому в одних случаях мы рекомендуем продавцу только письменно информировать покупателя об изменениях, а в других случаях будет правильнее заняться утверждением перепланировки до сделки. Ну а покупателю совет один – будьте бдительны, проверяйте документы.
Copyright ООО «Час-Пик» © 2018. Все права соблюдены.
Директор ООО "Час-Пик" Лобановский Тимофей Федорович
3-комнатная квартира г. Минск, Фрунзенский район, Кальварийская ул. 16
Продажа уникального объекта недвижимости, равного которому больше не появится: пентхаус на 31-32 этаже в самом центре города в жилом доме "Парус". Шикарный вид из окон и террасы, площадь 235,8/188,4/71,8, собственная терраса 135,4 кв.м, окна "до пола", два балкона 4,9+4,9 кв.м, потолки 3,06 м, достойные соседи. Большой тамбур на две квартиры 50 кв.м. Собственная хорошая система рекуперации, подогрев полов, квартира без отделочных работ. Свободная планировка. Чистая продажа. В двух шагах ст. метро "Фрунзенская", гипермаркет "Корона". Вся инфраструктура центра города. Квартира для VIP позволит реализовать ваши пожелания на 100 %.
Подписаться на:
Сообщения (Atom)