Пожизненное наследуемое владение земельным участком: чем оно отличается от права собственности
При покупке загородного дома, дачи или участка под строительство важно обращать внимание не только на расположение, площадь и стоимость недвижимости, но и на правовой статус земли. В Беларуси земельные участки могут находиться в частной собственности, пожизненном наследуемом владении, аренде и на других предусмотренных законодательством правах.
На практике покупатели нередко задают вопрос: если дом принадлежит мне, имеет ли значение, на каком праве оформлена земля под ним? Разберёмся в основных различиях и нюансах, на которые стоит обратить внимание при покупке или продаже недвижимости.
Василий Иванович Тупеко, риэлтер агентства недвижимости «Час-Пик»:
В своей работе я регулярно сталкиваюсь с вопросами оформления загородной недвижимости, земельных участков и домов. Не всегда покупатели понимают разницу между правом собственности на землю и правом пожизненного наследуемого владения. На первый взгляд эти варианты похожи, однако при совершении сделок существуют важные особенности, которые необходимо учитывать заранее.
Что такое пожизненное наследуемое владение земельным участком?
Пожизненное наследуемое владение — это особое право на земельный участок, которое позволяет владеть им в течение жизни и передавать это право по наследству в установленном законодательством порядке.
При этом сам земельный участок не становится частной собственностью владельца. Правовой режим земли отличается от режима участка, оформленного в частную собственность.
В Беларуси конкретные возможности распоряжения землёй зависят от законодательства, категории участка, основания его предоставления и сведений, внесённых в регистр недвижимости.
Чем пожизненное наследуемое владение отличается от права собственности?
Главное различие заключается в правовом статусе самой земли.
Если земельный участок находится в частной собственности, гражданин является его собственником и может распоряжаться им в пределах, установленных законодательством.
При пожизненном наследуемом владении человек обладает правом владения участком, но не является его собственником. При этом право на землю связано с расположенной на ней недвижимостью и может переходить к другому лицу в предусмотренных законом случаях.
При продаже жилого дома, расположенного на участке в частной собственности, предметом сделки могут выступать дом и земельный участок. Если дом находится на участке, предоставленном в пожизненное наследуемое владение, порядок оформления сделки будет отличаться: необходимо учитывать правовой статус земли и правила перехода соответствующего права.
Важно понимать, что пожизненное наследуемое владение не означает невозможность продать дом или передать его по наследству. Однако возможность совершения конкретной сделки и порядок оформления документов следует проверять применительно к определённому объекту.
Что происходит с землёй при продаже дома?
Один из распространённых вопросов покупателей загородной недвижимости — что будет с земельным участком после смены владельца дома.
При отчуждении капитального строения права на земельный участок оформляются с учётом принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нём капитальных строений. При этом конкретный порядок зависит от существующего права на землю и обстоятельств сделки.
Поэтому перед покупкой дома важно проверить не только документы на строение, но и документы на участок: его границы, площадь, целевое назначение, зарегистрированное право и наличие ограничений.
Именно на этом этапе нередко обнаруживаются нюансы, которые могут повлиять на сроки оформления сделки или дальнейшее использование недвижимости.
А если земельный участок находится в аренде?
Аренда — ещё один распространённый вариант оформления прав на землю. В этом случае участок предоставляется во временное владение и пользование на условиях договора и в соответствии с законодательством.
Наличие права собственности на дом не означает, что его владелец автоматически становится собственником земли. При продаже недвижимости необходимо выяснить, на каких условиях предоставлен участок, каков срок аренды и каким образом оформляется переход прав к новому владельцу.
Особое внимание следует уделять участкам, связанным с недвижимостью, принадлежащей иностранным гражданам или организациям: правовой режим в таких случаях определяется действующими нормами законодательства и статусом конкретного приобретателя.
Компенсация при изъятии земельного участка
Вид права на землю может иметь значение при изъятии участка для государственных нужд. Например, это возможно при реализации проектов строительства дорог, жилых домов и других объектов.
Порядок возмещения зависит от основания изъятия, вида права на земельный участок, правового статуса расположенных на нём объектов и применимых норм законодательства.
Поэтому нельзя заранее утверждать, что при любом виде землепользования компенсация будет одинаковой. Если существует вероятность изъятия участка, условия и порядок возмещения необходимо оценивать с учётом конкретной ситуации.
Можно ли продать участок без дома?
Возможность продажи земельного участка без расположенного на нём строения зависит от правового статуса земли и обстоятельств её предоставления.
Например, приобретение участка для строительства и обслуживания жилого дома через аукцион может сопровождаться специальными условиями дальнейшего отчуждения. В отдельных случаях для продажи требуется зарегистрированное капитальное строение, в том числе объект незавершённого строительства, если это допускается действующими нормами.
Также существуют особенности для участков, предоставленных на льготных условиях, и земель садовых товариществ. Для последних имеют значение форма права на землю, дата его возникновения, наличие зарегистрированных строений и установленные законодательством ограничения.
Поэтому перед продажей участка без дома или с незавершённым строительством важно проверить, допускается ли отчуждение именно этого объекта и какие требования необходимо выполнить.
На что обратить внимание перед покупкой загородной недвижимости?
Покупая дом, дачу или земельный участок, рекомендую заранее проверить несколько ключевых моментов:
- какое право зарегистрировано на земельный участок;
- соответствует ли фактическая площадь участка сведениям в документах;
- правильно ли определены границы и целевое назначение земли;
- зарегистрировано ли расположенное на участке строение;
- имеются ли ограничения, обременения или специальные условия отчуждения;
- какие документы потребуются для последующей продажи или передачи недвижимости по наследству.
Особенно внимательно следует относиться к участкам с незавершённым строительством, землёй в садовых товариществах и объектам, приобретённым на льготных условиях.
Подведём итог
Пожизненное наследуемое владение и право частной собственности — разные правовые режимы. В обоих случаях возможны ситуации, когда владелец дома может продать недвижимость или передать её по наследству, однако порядок оформления прав на землю и условия распоряжения участком могут различаться.
Главный совет — проверяйте правовой статус земельного участка до заключения сделки. Это поможет заранее выявить ограничения, оценить перспективы дальнейшего использования недвижимости и избежать неприятных сюрпризов при оформлении документов.
Я, Василий Иванович Тупеко, риэлтер агентства недвижимости «Час-Пик», оказываю помощь в решении вопросов, связанных с загородной недвижимостью, земельными участками, оформлением документов, вводом домов в эксплуатацию и подготовкой объектов к сделкам, а также с получением разрешительной документации (ТУ) и согласованием индивидуального строительства.
Если вы планируете купить или продать дом, дачу либо земельный участок, обращайтесь за консультацией. Разберёмся в документах и определим, какие действия необходимы именно в вашей ситуации.
Агентство недвижимости «Час-Пик»
Телефон: +375 29 684-02-02
Лицензия № 02240/19 МЮ РБ от 17.02.2005.